住宅ローンの借り換えで考えるべきポイント4選【返済総額が減ることは大前提】

こんにちは　でん　です。3年前におよそ4600万円の住宅ローンを組んで家を建てました。金利がぐいぐい下がっていたのでおよそ0.6%(変動)でした。2020年のコロナショックで住宅ローン破産が増えたようなので、ローンの借り換えについて調べたました。備忘録として残しておきます。

まず、住宅ローンの借り換えを行う目的をはっきりさせましょう。もちろん、「返済総額の減額」です。無駄な借金でしかないので、できるだけ早く支払いを完了すること！利息を減らすこと！を検討しましょう。金利は今よりも安くなることが前提なので借り換えポイントからは割愛します。返済総額を減らすためにできることは利息を減らすのみです。借りた分は返済しないといけません。

1.住宅ローンの借り換えのポイント(返済総額)

現状の住宅ローンの条件や残債などを確認します。具体的には毎年年末に送られてくる返済予定表を参照しましょう。そこには金利、残債、返済期間など条件が記載されています。確認したら、金利が低い銀行を探して、シミュレーションを行います。実店舗がある銀行なら書類持っていけば対応していただけると思います。その中で借り換えの条件として残債○○万円以上、期間○○年以上など縛りがあるところもあるのでしっかり調べる必要があります。シミュレーションしたら返済総額がどれくらい減るかわかります。そこから種々の手数料を引いたものが返済総額の減額分になります。

2.住宅ローンの借り換えのポイント(借り換え前後での団信の範囲)

借り換え前後での条件の比較の一つに団信の条件も入れておきます。団信とは、ローン債務者に不幸なことがあった時に、ローンがチャラになるシステムです。一般的に保険料は金利に上乗せする形で払っていることが多いです。その団信もいろいろな種類があります。

①死亡時にだけチャラになる
②①と高度障害状態の時にチャラになる
③②とがんと診断された時にチャラになる

保障の範囲がいろいろあり、金融機関によって違うことがあります。①→③の順で保障が手厚いのですが、保険料（金利）も高くなってしまいます。借り換え後の銀行で金利が安い場合には団信の保障が手薄なこともあるので団信の保険料（一括払いなのか金利上乗せなのか）、団信の範囲も確認しましょう。

3.住宅ローンの借り換えのポイント(各種手数料)

住宅ローンは長い期間をかけて返済するものです。その中で、借り換えやある程度資金が貯まり繰り上げ返済をすることもあります。それぞれの手続きに際して、銀行に手数料を払う必要があります。正直言ってこの手数料バカになりません。ATM手数料のように数百円のレベルではなく、数万～数十万円の単位です。なので、特に注意してみておきたいのは、繰り上げ返済手数料です。住宅ローンではまとまった資金が用意できた時に繰り上げ返済で元本を減らして利息を減らすことが定石です。たいていの所は○○万円以上は無料とか、年に○回までは手数料無料とか条件をもうけているところがありますので必ず確認しましょう。

4.住宅ローンの借り換えのポイント(メインバンクとしての使い勝手) 

住宅ローンを借り換える際に候補になりえるのが、銀行だと思います。私自身それくらいしか思いつきません。引き落とし口座になるので、そこには返済額を入れておく必要があります。そうなると、必然的にメインバンクとして使うことになる可能性が高いです。そうすると使い勝手はどうか確認しておくべきです。
チェックポイント下記の通り

①ATMは近くにある（手数料無料で使える）

金利が安いのは実店舗を持たないネット銀行が多くなると思うので、近くのコンビニや金融機関のATMが提携しているか、手数料無料で使えるかを確認しておきましょう

②振込手数料が無料もしくは安い

借り換え先の銀行がネット銀行だと、給与振り込みに対応していないことがあり、以前の銀行と併用する可能性があります。そうすると振込の手続きが増えるので手数料無料があるか、もしくは安いかを確認しておきましょう。

③ネットバンキングで振込の手続き可能

もし実店舗型の金融機関で手続きする場合は近くに支店やATMがないことも考えられるのでネットバンキングができることも確認しておきましょう。（よっぽど対応してる）

④預金利息が高い（優先度は高くないが、最後のポイントとして）

メインバンクとして使うようになると、必然的に大きな金額を預金することになるので、預金利息が高いほうが良いです。実店舗型の銀行は約0.001%、ネット銀行なら条件を満たすことで0.1%くらいまで上げることができます。100倍です。塵も積もれば山となる精神で小さく拾っていきましょう！！

まとめ【手数料負けせずに返済総額が減るならやるべき】

ローン借り換えのポイントは返済総額が減るかどうかです。まずは現在のローンの条件を確認して金利の安いところを探しましょう。

最終更新日:2021年1月5日